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Le droit de préférence du locataire en cas de vente des murs

La Loi Pinel permet au locataire d'un bail commercial de bénéficier d'un droit de préférence en cas de vente des murs par son bailleur.

Principes

La Loi Pinel (loi n°2014-626 du 18 juin 2014) permet au locataire d’un bail commercial de bénéficier d’un droit de préférence en cas de vente des murs par son bailleur (article L 145-46-1 du Code de commerce).
Cette disposition sera applicable aux baux commerciaux dans un délai de six mois qui suit la promulgation, de la loi, c’est-à-dire à compter du 1er décembre 2014.

Procédure

Le bailleur devra avertir son locataire s’il envisage de céder ses murs et lui proposer de les acheter. Le locataire aura un délai d’un mois pour répondre à l’offre de vente du bailleur. A compter de l’envoi de sa réponse au bailleur, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, le locataire notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut nouvelle offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Formalisme

Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée.
Il est conseillé que la réponse du locataire soit également effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Les cessions exclues du droit de préférence

La Loi Pinel prévoit expressément qu’un certain nombre de cessions sont exclues du droit de préférence du locataire.
Elles sont les suivantes :
  • cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble immobilier ;
  • cession unique de locaux commerciaux distincts ;
  • cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial ;
  • cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;
  • cession d’un local au conjoint du bailleur ou un ascendant, ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint.
A cette liste, il convient d’ajouter que la disposition n’étant pas d’ordre public, une clause du contrat de bail peut exclure l’application de cette disposition.

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