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Comparaison SCI IR et IS

La Société Civile Immobilière est soumise par principe à l’impôt sur le revenu. Cela signifie qu’elle est fiscalement transparente : ce sont les associés qui sont soumis à l’impôt, non la SCI elle-même. Cependant, il est possible pour la SCI d’opter pour l’impôt sur les sociétés : dans ce cas, c’est la SCI qui paye l’impôt. Cette option est irrévocable.


SCI à l'IR (Impôt sur le revenu)

La SCI à l‘impôt sur le revenu est la plus répandue : ce sont les associés qui sont soumis à l’impôt sur le revenu, à hauteur de leur quote-part de bénéfices reçus (revenus fonciers).
La SCI se contente de déclarer ses revenus, elle est fiscalement transparente.
Cette transparence implique que les associés sont imposés dans tous les cas sur les bénéfices réalisés, même s’ils ne sont pas effectivement distribués.

SCI à l'IS (impôt sur les sociétés)

La SCI à l’IS est directement soumise à l’impôt. Les associés sont imposés sur les dividendes reçus, mais ces derniers ne sont versés qu’une fois que la SCI a payé l’impôt sur les sociétés, sur le bénéfice net d’impôt.
L’impôt sur les sociétés permet de réaliser certaines opérations fiscales plus ou moins avantageuses selon les situations, dont l’amortissement des biens.


SCI à l’IRSCI à l’IS
Mode d’impositionPaiement de l’impôt sur les revenus des associés : application du barème progressif de l’impôt sur le revenu

Choix possible entre régime réel et régime micro-foncier		Paiement de l’impôt par la société : application du taux normal fixé à 33.33% (sauf exception)
Déduction du déficit foncierDéduction du déficit sur les revenus personnels de l’associé dans la limite de 10 700€Report du déficit possible sur les 10 années suivantes
Déduction de frais
    – Frais de gestion du bien
    – Intérêts d’emprunt
    – Taxe foncière
    – Frais d’acquisition
    – Frais de gestion du bien
    – Amortissement du bien
    – Rémunération du gérant associé
    – Taxe foncière
Taxation des plus-values immobilièresRégime des plus-values immobilières des particuliers

Possibilité de bénéficier d’abattements fiscaux : abattement pour durée de détention (exonération après 22 ans)		Régime des plus-values immobilières professionnelles

Pas d’abattement fiscal pour durée de détention possible
Obligations comptablesPas d’obligations comptablesObligation de tenir une comptabilité et de déposer les comptes annuels au greffe du Tribunal de commerce à la clôture de chaque exercice

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