Les conditions du LMNP
Le logement doit être loué meublé. Attention : un lit, une table et deux chaises ne suffisent pas. Le logement doit être prêt à habiter. La liste des meubles a d'ailleurs été précisément détaillée par l'Etat.- une literie comprenant une couette ou une couverture ;
- un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- des plaques de cuisson ;
- un four ou un four à micro-ondes ;
- un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6° ;
- la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- des ustensiles de cuisine ;
- une table et des sièges ;
- des étagères de rangement;
- des luminaires ;
- le matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Les avantages fiscaux
2 régimes peuvent choisir selon le montant de recette locatives:- micro-BIC (ou régime forfaitaire);
- régime réel.
- Le micro-BIC
Un abattement de 50 % pour les locaux meublés classiques (ainsi que les gîtes ruraux non classés « meublés de tourisme ») ou de 71 % pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes est automatiquement appliqué sur les revenus tirés de cette location. Son montant minimum est de 305 €.
Cet abattement forfaitaire représente la totalité de vos charges. Vous ne pouvez donc déduire aucune charge de ces revenus. Vous devez déclarer le montant total des loyers perçus, charges locatives comprises (c'est-à-dire les provisions pour charges payées par le locataire).
Les revenus tirés de ces locations sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Votre BIC imposable correspond au montant de vos revenus déclarés, diminué de l'abattement (50 ou 71 %) automatiquement calculé par le service des impôts. Il est ajouté aux autres revenus de votre foyer fiscal pour être soumis à l'impôt sur le revenu au barème progressif.
Si vos revenus de locations meublées sont soumis aux contributions sociales par les organismes sociaux, les revenus correspondants ne seront pas soumis aux prélèvements sociaux par la DGFiP. Dans le cas contraire, vos revenus seront soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.
À compter de 2017, les personnes exerçant une activité de location meublée touristique (locaux loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n'y élisant pas domicile) dont les recettes sont supérieures à 23 000 € par an sont soumis aux cotisations sociales et aux contributions sociales au titre des revenus d'activité par les organismes sociaux (code de la sécurité sociale, art. L. 613-1, 8°).
En outre, les loueurs de chambres d'hôtes qui retirent de cette activité un revenu imposable supérieur à 5 100 € en 2017 sont soumis aux cotisations sociales et aux contributions sociales par les organismes sociaux (code de la sécurité sociale, art. L. 613-1, 7°).
Si vous êtes un loueur en meublé non professionnel (LMNP), déclarez les recettes perçues sur la déclaration des revenus complémentaire (n° 2042 C PRO dans le cadre des locations meublées non professionnelles).
Attention : si vous détenez un logement ou un local en indivision, vous ne pouvez pas bénéficier du régime micro. Vous devez déclarer votre revenu en régime réel.
- Le régime réel
Au-delà de 70.000 € ou sur demande auprès du fisc si vos recettes sont inférieures, vous bénéficiez du régime réel. Vous déduisez des recettes l'ensemble des charges (intérêts d'emprunt, taxes, travaux, frais de syndic et de gestion, etc.) et les amortissements (faculté de déduire une partie du prix du logement des loyers lorsque vous les déclarez). Au bout du compte, vous diminuez vos recettes, donc vos impôts.Le régime réel d'imposition suppose que vous teniez une comptabilité. Celle-ci doit être conforme au code du commerce et au plan comptable général. Pour cela, vous pouvez faire appel à un expert-comptable. Vous devez déposer une déclaration de résultat n° 2031 et ses annexes (bilan, compte de résultats …) .