Réforme de la fixation du loyer par la loi ALUR
La loi ALUR a mis en place un dispositif légal d'encadrement des loyers dans les zones dites « tendues » . Dans ces zones, des observatoires locaux des loyers agréés auront notamment pour mission de recueillir des données relatives aux loyers dans la zone géographique relevant de leur compétence ( L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 16, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 6, I, 1°) Ces données serviront à l'établissement des arrêtés préfectoraux fixant les limites d'encadrement des loyers.
Dans ces mêmes zones, le loyer peut également faire l'objet d'un encadrement par décret. Ce texte fixe annuellement le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.
Hors des zones tendues, la fixation du loyer initial des logements mis en location est libre.
Par ailleurs la loi ALUR réforme les modalités d'indexation du loyer. |
|
|
| Liberté de fixation du loyer hors zones tendues (loi ALUR)
En dehors des zones tendues, la fixation du loyer initial d'un logement mis en location est libre (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 17, III, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 6, I, 2°). |
|
| Encadrement du loyer initial en zones tendues (loi ALUR)
Dans les zones tendues, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 17, II, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 6, I, 2°). Il s'agit donc d'une liberté encadrée qui doit respecter le plafond fixé par arrêté préfectoral : voir n° 214.
Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer initial de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature dudit contrat (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 17, II, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 6, I, 2°).
Rien ne permet actuellement de définir le pouvoir du juge : peut-il fixer la réduction de loyer à sa guise dans la fourchette plus ou moins 20 % ou 30 % (sur cette notion, v. n° 214), ou bien seulement le ramener au seuil plafond du loyer médian majoré de 20 %, la question reste ouverte. |
|
| Périmètres des zones tendues (loi ALUR)
Les zones tendues sont des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social ( L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 17, I, al. 1er, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 6, I, 2°).
Les zones tendues sont celles où s'applique la taxe sur les logements vacants qui figurent sur la liste annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. La loi de programmation relative à l'Égalité réelle outre-mer a modifié l'article 232 du CGI afin d'inclure les agglomérations ultra-marines dans le dispositif (CGI, art. 232, mod. par L. n° 2017-256, 28 févr. 2017, art. 100). La présentation de l'amendement dont est issu le texte énonce que le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 2014-691, a estimé que les zones mentionnées au I de l'article 17 de la loi n° 89-462 correspondaient aux zones de l'article 232 du code général des impôts en raison de l'identité des termes utilisés pour les définir. Dès lors, afin de garantir la sécurité juridique de l'ensemble des dispositifs assis sur le zonage TLV, il a été décidé, pour imposer l'inclusion des agglomérations d'outre-mer de plus de 50 000 habitants dans les zones visées à l'article 17 de la loi de 1989, de modifier l'article 232 du CGI et non pas cet article 17.
| | le recours pour excès de pouvoir contre le décret n° 2016-650 du 10 juin 2015 introduit par des organisations de professionnels de l'immobilier a été rejeté ( CE, 9 déc. 2016, n° 392538). |
Au total 28 agglomérations : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève - Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
Cette liste de communes peut être modifiée par décret (D. n° 2014-854, 30 juill. 2014, art. 12). Elle devrait être complétée par une liste des agglomérations d'outre-mer conformément à la modification opérée par la loi n° 2017-256 du 28 février 2017 (v. ci-dessus). |
|
| Fixation du loyer de référence par arrêté préfectoral (loi ALUR)
Dans les zones tendues, le représentant de l'État dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique ( L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 17, I, al. 2, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 6, I, 2°). Sur l'arrêté préfectoral de Paris : voir n° 215.
Les catégories de logement et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l'observatoire local des loyers selon les modalités suivantes :
| - les catégories de logement sont déterminées en fonction du type de location (meublée ou non meublée), du nombre de pièces principales au sens de l'article R*. 111-1-1 du CCH et de l'époque de construction ;
- les secteurs géographiques reflètent des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif. |
L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 17, I, al. 3, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 6, I, 2°D. n° 2015-650, 10 juin 2015, art. 2 : JO, 12 juin
| le recours pour excès de pouvoir contre le décret n° 2016-650 du 10 juin 2015 introduit par des organisations de professionnels de l'immobilier a été rejeté ( CE, 9 déc. 2016, n° 392538). |
Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyers selon les catégories de logement et les secteurs géographiques déterminés selon les modalités fixées ci-dessus.
Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés respectivement par majoration fixe et par minoration fixe du loyer de référence, le Conseil constitutionnel ayant censuré la disposition permettant d'adopter des niveaux variables par département (Cons. const., déc., 20 mars 2014, n° 2014-691 DC, § 27).
Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.
Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.
L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 17, I, al. 3 et s., mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 6, I, 2° |
|
|
| Fixation des loyers de référence à Paris
Un arrêté préfectoral signé le 25 juin 2015 avait permis l'entrée en vigueur à Paris du dispositif d'encadrement des loyers à compter du 1er août 2015 (Arr. préfect. n° 2015 176-0007, 25 juin 2015). Il était remplacé annuellement au mois de juin (Arr. préfect. n° 2016-06-20-001, 20 juin 2016). Le dernier en date était celui applicable à compter du 1er juin 2017 (Arr. préfect. n° 2017-06-21-009, 21 juin 2017). Ces textes fixaient les loyers de référence des logements loués nus ou en meublés à usage de résidence principale, par catégorie de logement et par secteurs géographiques. Ces textes ont été annulés par un jugement du tribunal administratif de Paris du 28 novembre 2017 ( TA Paris, 2e ch., 28 nov. 2017, n° 1511828 et s.). Les arrêtés ont été annulés pour la même raison que celui de Lille : ils auraient dû concerner toute l'agglomération parisienne. Le ministère de la cohésion de territoires a annoncé qu'il fera appel.
Les données sont consultables et des simulations possibles sur le site internet : encadrementdesloyers.gouv.fr |
|